Må jeg sende byggesøknad?

Svømmebasseng er i utgangspunktet et søknadspliktig tiltak. Dersom bassenget er nedgravd utløser det også krav om ansvarlig foretak. 

Plasseres bassenget midlertidig på eiendommen, dvs. ikke lengre enn 2 måneder, er bassenget unntatt fra søknadsplikt, jfr. plan- og bygningsloven § 20-5, 3. ledd. En forutsetning vil være at alle bestemmelser i plan- og bygningsloven, forskrifter, regulerings- og kommuneplan eller andre bestemmelser følges.

Mindre badestamper/jacuzzi på inntil 4 m² er unntatt søknadsplikt så lenge det er i henhold til arealformålet/plangrunnlaget og eventuelt byggegrenser, jamfør pbl § 20-5 e). Mindre badestamper/jacuzzi inntil 4 m² kan plasseres 1 meter fra nabogrense.

Videre krever Grimstad kommune at alle svømmebasseng i utgangspunktet må kobles til kommunalt avløpsnettet, og at alle eiendommer som har svømmebasseng må ha vannmåler.

Dersom bassenget ikke ligger mer enn 0,5 meter over terrenget rundt - og ikke er overbygd – vil ikke bassengets areal telle med i bebygd areal (BYA). 

Vi minner også om:

• avstanden til nabogrense må være minimum 4,0 meter, jf. pbl. § 29-4. Plassering nærmere enn 4,0 meter kan tillates dersom naboen samtykker til plasseringen. Det kan også søkes om dispensasjon, jf. pbl. § 19-2 fra denne bestemmelsen
• svømmebasseng skal til enhver tid være sikret slik at personer hindres fra å falle i dem, jfr. pbl § 28-6.

Et solenergianlegg som plasseres på en eksisterende enebolig eller garasje kan i mange tilfeller installeres uten søknad. Men hvis du bor i hus eller området som er bevaringsverdig, eller i et området med enhetlig bebyggelse, må du søke kommunen først. 

Du trenger ikke å sende byggesøknad dersom dette er oppfylt:

• Solenergianlegg monteres på et eksisterende bygg og monteres plant med fasaden eller takflaten (ikke skrå på veggen eller frittstående på taket)
• Det er et mindre anlegg
• Anlegget endrer ikke bygningens karakter. Tenk for eksempel på en bolig i et området med enhetlig arkitektonisk utrykk eller bygninger med høy arkitektonisk verdi, her vil et anlegg fort bli søknadspliktig 
• Innstalleringen skjer innenfor en bruksenhet eller branncelle. Solenergisystem kan for eksempel få betydning for brannsikkerhet hvis det etableres over flere leiligheter 

Det er ingen krav til nabovarsling for tiltak som er unntatt fra søknadsplikt, men vi anbefaler deg å snakke med naboene før du setter i gang med tiltaket. Husk at også et solcelleanlegg som er unntatt fra søknadsplikt skal være estetisk forsvarlig og  at anlegget ikke skal fører til vesentlige ulemper for omgivelsene.   

Du må sende inn byggesøknad med hjelp fra fagfolk, og/eller søknad om dispensasjon, dersom:

• Det er spesielle bevaringshensyn i området eller ved det spesifikke bygget, for eksempel i områder som i reguleringsplan eller kommuneplan er merket som bevaringsverdige, eller på bevaringsverdige bygninger  
• Det du gjør på boligen er i strid med reguleringsplan og/eller kommuneplan (for eksempel boligeiendom i LNF, eller bolig utenfor byggegrense mot sjø) 
• Solenergianlegg får betydning for brannsikkerhet 

Hvis et solenergianlegg er søknadspliktig er ikke dette synonymt med at det ikke kan få tillatelse. Hver sak vurderes individuelt, naboer skal få uttale seg osv. før det tas en vurdering.

Solcellepaneler, solfangeranlegg eller andre solenergianlegg som plassers på nye bygg, eller som plasseres ved ombygging eller påbygg, bør være en del av byggesøknaden. 

Etablere eller vedlikeholde sandstrender er et søknadspliktig tiltak som må vurderes etter

• Plan- og bygningsloven, med tilhørende bestemmelser
• Forurensningsloven
• Andre regelverk, for eksempel kulturminneloven, havne- og farvannsloven, verneforskrift
   

Vi gjør oppmerksom på at etablering av kunstige sandstrender uten eventuelle nødvendige tillatelser og/eller dispensasjon er ulovlig. Statsforvalteren har myndighet til å følge opp brudd på forurensningsloven. I alvorlige saker kan Statsforvalteren anmelde forholdet til politiet.​

Huskeregler for rivning av bygg:

• Å rive et bygg er i utgangspunktet søknadspliktig. 
• Det du kan bygge uten å søke, kan du også rive uten å søke.
• Uansett om rivningen er søknadspliktig eller ikke, er du forpliktet til å håndtere avfallet på korrekt måte.
• Skal du rive bygg på mer enn 100 m2 bruksareal, må det også utarbeides en avfallsplan og beskrivelse av miljøsanering.
• Ved rivning eller endring av bygg på mer enn 100 m² bruksareal, må fagfolk søke for deg.
   

Fagfolk må søke for deg hvis rivningen er søknadspliktig

Dette må du huske på før du river:

• å varsle eventuelle panthavere eller kreditorer som har pengeheftelser i eiendommen
• avklare med leverandørene at strøm og telefontjenester kobles fra 
• kontakte seksjon for vann og avløp i kommunen, hvis bygningen er tilkoblet kommunalt ledningsnett

Skal du bygge nytt etter at du har revet?

Hvis du skal bygge opp igjen der du har revet, blir det sett på som et nytt bygg. Det betyr at du må søke om å få lov til å bygge. Du må også søke hvis du skal bygge noe annet på samme sted.

• Hvis du skal bygge en ny bolig eller fritidsbolig, kan du ikke søke selv. Søknaden må utarbeides av fagfolk. Ta kontakt med et firma som kan stå som ansvarlig søker for hele søknadsprosessen. Det kan for eksempel være en byggmester, en entreprenør eller en arkitekt. 
• En ansvarlig søker fungerer som bindeledd mellom deg, kommunen og andre firma som skal jobbe med byggeprosjektet.
• Hvis du har erfaring med bygging, kan du stå ansvarlig som selvbygger for hele eller deler av utførelsen. 
• På nettsiden til direktoratet for byggkvalitet finner du en komplett oversikt over gjeldende lov- og regelverk.

Huskeregler for endring av terreng:

• Før du fjerner eller tilfører jordmasser eller andre masser på tomten din, må du sjekke hvilken plan og hvilke bestemmelser som gjelder for eiendommen din.
• Du har lov til å gjøre mindre terrenginngrep uten å søke. Du finner reglene for når du kan gjøre det i det neste avsnittet på denne siden. Det er litt ulike regler for spredtbygd og tettbygd strøk. 
• Hva som er mindre terrenginngrep er avhengig av hva du skal gjøre og hvilken innvirkning det har på omgivelsene.
• Selv om du slipper å søke om tillatelse, er det viktig at du følger kravene til sikkerhet i byggteknisk forskrift og de kommunale arealplanene som gjelder for området. For eksempel er det meget viktig å sjekke om eiendommen ligger i et kvikkleire-, flom- eller skredområde.

Du trenger ikke å søke hvis alle vilkårene nedenfor er oppfylte:

• Avstanden fra fyllingsfoten til nabogrensen er 1,0 meter eller mer. 
• Høydeforskjellen i forhold til opprinnelig terreng er inntil:
  • 3 m i spredtbygd strøk
  • 1,5 m i tettbygd strøk
  • 0,5 m på eiendom for rekke- og kjedehus og lignende i tett bebyggelse 
• Endringene i terrenget ikke hindrer fri sikt mot vei. 

Du kan søke på egen hånd hvis du skal utføre mindre endringer av terrenget på eiendommen din ut over vilkår som nevnt over.

Søk med hjelp fra fagfolk hvis terrengendringen er større enn de som er nevnt over.

Pergola er et byggverk av stolper, eller søyler overbygd med stokker eller bjelker lagt med åpne mellomrom. En pergola er ikke et tiltak i henhold til plan- og bygningsloven § 1-6, og er dermed unntatt søknadsplikt.

Hvis det legges noen form for tak eller vegger på dette “reisverket”, vil det ikke lenger være en pergola. Da vil dette være en søknadspliktig konstruksjon som skal medregnes i grad av utnytting, BYA (bebygd areal) eller BRA (bruksareal).

Etablering av ny avkjørsel, flytting, endret utforming eller endret bruk av eksisterende avkjørsel er søknadspliktig etter veglovens §40. Det regnes som endret bruk dersom en ny bolig/boenheter knytter seg til eksisterende avkjørsel eller når bygning eller anlegg endrer bruken til et formål som skaper mer trafikk.

Etablering, flytting eller endret utforming av avkjørsel kan medføre tiltak som er søknadspliktige etter plan- og bygningslovens §20-2 slik som opparbeidelse av vei, parkeringsplass, støttemurer, terrengendringer etc. Det kan søkes om avkjørsel som egen søknad om avkjøringstillatelse eller som del av et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningslovens §20-2.

Det er strenge restriksjoner for oppsetting/utskifting og vesentlig utbedring av brygger, og du må alltid søke kommunen om du skal gjøre dette. Hovedregelen er at brygger ikke er tillatt andre steder enn der bryggeanlegg er vist i kommuneplan, kommunedelplan og/eller reguleringsplan.

Kun ordinært vedlikehold av eksisterende godkjente brygger er unntatt søknadsplikt.

Etter plan- og bygningsloven §1-8 er alle tiltak i strandsonen, bortsett fra fasadeendringer, i utgangspunktet forbudt.

Strandsonen er i § 1-8 definert som 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag.

Ta alltid kontakt med byggesaksenheten dersom du planlegger å utføre tiltak i strandsonen.

Oppdeling eller sammenføyning bruksenheter/boenheter i boliger er søknadspliktig.

Søknaden skal dokumenteres i samsvar med krav i plan- og bygningsloven med forskrifter, og må gjøres av en ansvarlig søker. I søknaden må også nødvendige fagområder ansvarsbelegges.

I noen tilfeller kan prosjekteringen konkludere med at det ikke er behov for å utføre bygningsmessige arbeider. I de tilfellene vil det ikke være nødvendig å søke om ansvarsrett for utførende. Dette må i så fall fremkomme i dokumentasjonen som innsendes med søknaden.

Oppføring av virksomhetsskilt i form av fasadeskilt, uthengsskilt, frittstående skilt eller annet, samt skilt med produktreklame eller lignende, foliering, bannere og reklameflagg er søknadspliktig etter plan- og bygningslovens.

Søknaden skal sendes inn av ansvarlig foretak.

Vi gjør også oppmerksom på at Grimstad kommune har egen skiltforskrift og særskiltebestemmelser for Grimstad sentrum.

Du trenger ikke å søke om:

• Støttemurer med inntil 1 meter høyde og plassering minst 1 meter fra nabogrensen. 
• Støttemurer med inntil 1,5 meter høyde og plassering minimum 4 meter fra nabogrensen.
• Støttemurer med høyde inntil 0,5 meter i nabogrense. Se mer informasjon lenger ned på siden. 
• Støttemur med høyde inntil 0,5 meter mot vei. Se mer informasjon lenger ned på siden. 
   

Det er ingen lengdebegrensning for ovennevnte tilfeller.

Du må likevel søke dersom:

• Tiltaket er i strid med lov, forskrift, kommuneplan eller reguleringsplan.
• Tiltaket ligger i strandsonen (da gjelder byggeforbudet i 30 meters-sonen)
• Tiltaket ikke ligger i område hvor arealformålet i kommuneplan/reguleringsplan er avsatt som "byggeområde".
• Tiltaket forhindrer frisiktsonen mot vei.
• Tiltaket kommer i strid med byggrense mot vei
   

Søke selv eller bruke fagfolk?

• Støttemurer med høyde inntil 3,0 meter og en lengde på inntil 20 meter kan behandles som søknad om mindre tiltak uten ansvarsrett 
• Større støttemurer må du søke med hjelp fra fagfolk, det vil si foretak med ansvarsrett. Kommunen vil imidlertid vurdere vanskelighetsgraden og søknadstype i hvert enkelt tilfelle.
   

Nærmere om støttemur mot nabogrense og vei:

Kommunen kan godkjenne mindre støttemurer (utover ovennevnte unntak) nærmere nabogrense enn 4 m dersom muren ikke henger sammen med andre konstruksjoner. Vi vurderer konkret hvilke murer som kan anses som mindre tiltak.

Dersom muren ikke anses som mindre tiltak må du søke om dispensasjon fra 4 meters-regelen eller innhente nabosamtykke.

Mur inntil 0,5 meters høyde kan oppføres i nabogrense da dette ikke er søknadspliktig og ligger utenfor tiltaksbegreper etter plan- og bygningslovens (pbl) §20-1.

Mur med høyde inntil 0,5 meter mot vei vil heller ikke være søknadspliktig dersom den ikke plasseres på regulert veiformål eller areal benyttet til offentlig veiformål. For uregulerte områder må ikke muren plasseres i strid med gjerdelinje mot vei. Videre kan muren plasseres i frisiktsone forutsatt at denne ikke forhindres, og innenfor byggegrense mot vei uten behov for dispensasjon.

Bruksendring er å endre bruk av et rom fra en tillatt bruk til en annen. Dette kan kreve søknad og tillatelse. Du har for eksempel en søknadspliktig bruksendring om du:

• endrer et rom fra tilleggsdel (for eksempel bod) til hoveddel (for eksempel stue) eller omvendt
• den nye bruken utløser nye tekniske krav til for eksempel dagslys eller rømning
• gjør endringer i boligen din slik at det blir to nye separate boliger
• vil bruke hele eller deler av boligen din til næringsvirksomhet
   

Det er byggetillatelsen for eksisterende bygg med eventuelle vilkår som angir den lovlige bruken. 

Ny ønsket bruk må vurderes opp mot gjeldende plan- og bygningslovgivning for å se om nye krav kan komme inn i forhold til den nye bruken. Dersom bruksendringen er i strid med plangrunnlaget vil den også kreve dispensasjon.

Hva er hoveddel?

Hoveddel er de delene av boligen du bruker til å bo og oppholde deg i, samt ganger og trapper mellom disse rommene. Eksempel på rom som er hoveddel er stue, kjøkken, soverom, bad, vaskerom, badstu, trimrom, vindfang, entré, trapp og ganger.

Hva er tilleggsdel?

Tilleggsdel er andre deler av boligen som ikke er egnet som oppholdsrom, som for eksempel bod, oppbevaringsrom, garasje og fyrrom med mer.

Søknadsplikt

Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, eller omvendt, er søknadspliktig.

Unntatt søknadsplikt

Du trenger ikke søke for å endre et rom fra for eksempel stue til kjøkken, da både stue og kjøkken er hoveddel. Du trenger heller ikke søke om å endre et rom fra for eksempel bod til teknisk rom, siden de begge er tilleggsdel.

Søke selv

Du kan søke selv når bruksendringen gjøres innenfor din bruksenhet/branncelle, og du ikke berører bærende konstruksjoner.

Hjelp til å søke

Dersom du for eksempel bor i en flermannsbolig, vil gjerne kjeller og loft være fellesareal, og arealene er ikke tilknyttet din bruksenhet/branncelle. En søknad om bruksendring av slike arealer medfører at du må engasjere et ansvarlig foretak som står for søknad, prosjektering og utførelse. Det samme gjelder bruksendring som berører bærende konstruksjon eller brannceller.

Når et tiltak/søknad bryter med lov, forskrift eller planer, må du søke om dispensasjon. Når det søkes om dispensasjon, kan kommunen tillate at det gjøres unntak fra bestemmelser og planer. Vilkår for å få innvilget en dispensasjon:

• Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra må ikke bli vesentlig tilsidesatt.
• Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Det er søkers ansvar å redegjøre for hvorfor dispensasjonen bør innvilges.

Våtrom er rom der overflatene på vegger og gulv jevnlig eller av og til blir utsatt for vannsøl. Eksempler på slike rom er bad, dusjrom og vaskerom.

Ved nybygg er våtrom søknadspliktig, og krever at ansvarlige foretak står for søknad, prosjektering, utførelse og kontroll. For søknadspliktig våtrom er det også obligatorisk krav om uavhengig kontroll av fuktsikring.

Installering, endring og reparasjon av våtrom i eksisterende byggverk er unntatt fra kravet om byggesaksbehandling dersom våtrommet er innenfor en branncelle eller bruksenhet.

Du trenger dermed ikke å søke kommunen om å bygge nytt våtrom eller pusse opp våtrom i eksisterende bolig eller fritidsbolig. Dette gjelder også våtrom i eksisterende tomannsboliger, rekkehus eller leiligheter i blokker, dersom arbeidet gjøres innenfor en branncelle eller bruksenhet.

Dersom du ønsker å plassere et mikrohus på en eiendom må du sende byggesøknad til kommunen.

I utgangspunktet forutsettes det at plasseringen skjer i et område som er regulert til bolig.

• Sjekk reguleringsplan
• Sjekk kommuneplanens arealdel
• Sjekk kommunedelplan

Dersom mikrohuset søkes plassert i et område avsatt til annet formål enn bolig (for eksempel LNF-område), må det søkes om dispensasjon fra gjeldende arealformål. En slik søknad kommer i tillegg til byggesøknaden, skal være skriftlig og begrunnet. Du kan eventuelt søke om dispensasjon før byggesøknaden sendes inn.

Krav til mikrohus

Fra 1. juli 2023 gjelder nye regler for mikrohus. Reglene har til hensikt å tilrettelegge for alternative boformer slik at det blir enklere og mer kostnadseffektivt å bygge mikrohus til boligformål.

De nye reglene gjelder for frittliggende boligbygning inntil 30 m² BRA med én boenhet i én etasje uten kjeller. Boligbygningen kan ikke på noe punkt overstige en høyde på 4,5 meter over bakken.

Det er egne regler for mikrohus, som står i TEK17

Byggesaksforskriftens §4-1 med veiledning lister opp tiltak du ikke behøver å søke kommunen om. 
Bygg uten å søke - informasjon fra Direktoratet for byggkvalitet.

Fritak fra søknadsplikten gjelder bare hvis tiltaket ikke kommer i strid med plan- og bygningslovgivningen, det vil si plan- og bygningsloven (pbl.) med forskrifter og arealplaner (kommuneplanens arealdel/reguleringsplan). I tillegg må du sjekke veglovens byggegrensebestemmelser. Husk å sjekke reguleringsplanen før du planlegger. 

Hvis tiltaket er i strid med reglene, så kan du søke om dispensasjon. Blir dispensasjon gitt kan du likevel bygge uten søknad. Husk at du er selv ansvarlig for at bygningen oppfyller byggteknisk forskrift.